Udbetaling til boligkøb: Din guide til de 5% og resten af finansieringen

At købe bolig er en stor beslutning – både personligt og økonomisk. En helt central del af boligfinansieringen er udbetalingen. Men hvad dækker begrebet egentlig over, hvorfor er den vigtig, og hvor mange penge skal du have sparet op?

I denne guide dykker vi ned i alt, hvad du skal vide om udbetalingen, og hvordan den spiller sammen med realkreditlån og banklån for at finansiere dit drømmehjem.

Hvad er udbetalingen?

Udbetalingen er den del af boligens købspris, som du selv skal betale med dine egne penge. Det er altså ikke penge, du låner i banken eller et realkreditinstitut. Udbetalingen er et lovkrav i Danmark og en helt fundamental del af boligens samlede finansiering.

Lovkravet: Minimum 5% i udbetaling

Siden slutningen af 2015 har det været et lovkrav, indført af Finanstilsynet, at boligkøbere som minimum selv skal kunne lægge 5% af boligens købspris som en kontant udbetaling fra egne midler. Dette krav gælder for både huse og ejerlejligheder. Formålet med kravet er at sikre, at boligkøbere har en sundere økonomi og ikke belåner sig op over skorstenen.

De 5% beregnes udelukkende ud fra selve købsprisen på boligen. Du skal dog være opmærksom på, at der er yderligere omkostninger forbundet med et boligkøb, såsom tinglysningsafgift, advokatsalær og eventuel flyttehjælp. Disse udgifter er ikke en del af de 5% og skal finansieres udover udbetalingen, typisk også med egne midler.

Hvordan passer udbetalingen ind i den samlede finansiering?

Et typisk boligkøb i Danmark finansieres gennem en kombination af tre elementer:

Udbetalingen: Minimum 5% af købsprisen, som du selv betaler.
Realkreditlån: Den største del af finansieringen. Du kan typisk låne op til 80% af værdien af en helårsbolig (hus eller ejerlejlighed) som realkreditlån. For sommerhuse er grænsen dog lavere, typisk op til 75% af værdien. Realkreditlån er ofte den billigste del af finansieringen på grund af den lave rente og lange løbetid.
Banklån (Boliglån): Den resterende del af finansieringen, som ikke dækkes af udbetalingen eller realkreditlånet. For en helårsbolig vil banklånet typisk dække de resterende 15% af købsprisen (100% – 5% udbetaling – 80% realkreditlån = 15%). For sommerhuse vil banklånet typisk dække op til 20%. Banklån har ofte en kortere løbetid og en højere rente end realkreditlån.

Lad os tage et eksempel: Du vil købe et hus til 2.000.000 kr.

Din udbetaling skal som minimum være 5% af 2.000.000 kr., altså 100.000 kr.
Du kan låne op til 80% af 2.000.000 kr. som realkreditlån, altså 1.600.000 kr.
Det resterende beløb på 300.000 kr. (2.000.000 – 100.000 – 1.600.000) skal finansieres med et banklån.

Den præcise fordeling kan variere en smule, men dette eksempel illustrerer den typiske finansieringsmodel.

Bankens kreditvurdering: Hvorfor din udbetaling er vigtig

Når du ansøger om boliglån, foretager banken en grundig kreditvurdering af din økonomi. De ser på flere nøgleparametre for at vurdere din evne til at betale lånet tilbage. De tre vigtigste faktorer er:

Udbetalingen: Størrelsen på din udbetaling viser banken, at du har evnen til at spare op og udvise økonomisk ansvarlighed. En større udbetaling reducerer også det samlede lånebeløb, hvilket mindsker bankens risiko.
Gældsfaktor: Gældsfaktoren er din samlede gæld (inklusive det nye boliglån) sat i forhold til din husstands årlige bruttoindkomst. En høj gældsfaktor indikerer en større økonomisk risiko. Bankerne opererer ofte med en vejledende maksimal gældsfaktor, typisk omkring 4. En større udbetaling reducerer det nødvendige lånebeløb, hvilket direkte sænker din gældsfaktor.
Rådighedsbeløb: Dit rådighedsbeløb er de penge, din husstand har tilbage hver måned, når alle faste udgifter (inklusive boligudgifter som terminer, ejendomsskat, forsikringer m.m.) er betalt. Disse penge skal dække alt andet forbrug som mad, tøj, transport, fritidsinteresser og uforudsete udgifter. Banken vurderer, om dit rådighedsbeløb er tilstrækkeligt til at give en fornuftig og tryg økonomi efter boligkøbet.

Din udbetalings størrelse har altså en direkte indflydelse på både din gældsfaktor og det samlede lånebehov, hvilket er afgørende for bankens vurdering af din økonomi.

Fordelene ved at lægge mere end 5%

Selvom lovkravet kun er 5%, kan der være store fordele ved at lægge en større udbetaling, hvis din økonomi tillader det:

Bedre lånevilkår: En større udbetaling reducerer bankens risiko, hvilket kan give dig bedre vilkår på banklånet (lavere rente).
Lavere månedlige ydelser: Et mindre lånebeløb betyder lavere månedlige udgifter til renter og afdrag.
Reduceret gældsfaktor: En lavere gældsfaktor forbedrer din økonomiske profil i bankens øjne.
Mulighed for dyrere bolig: Med en stærkere økonomisk profil kan du potentuelt blive godkendt til at købe en dyrere bolig.
Større økonomisk robusthed: En mindre gæld gør din økonomi mindre sårbar over for rentestigninger eller uforudsete udgifter.

Planlæg din udbetaling tidligt

Opsparing til udbetalingen er ofte den største økonomiske hurdle for førstegangskøbere. Det kræver tålmodighed og en målrettet indsats. Start din opsparing i god tid, lav et budget, og overvej at oprette en særskilt opsparingskonto dedikeret til formålet.

For at få en dybere forståelse af boligfinansiering og de forskellige lånetyper, kan det være en god idé at læse mere. Du kan finde en god begynderguide til boligfinansiering her.

Tal med din bank

Inden du for alvor kaster dig ud i boligjagten, er det en god idé at tage en snak med din bank. Banken kan give dig en realistisk vurdering af, hvor meget du kan købe bolig for baseret på din økonomi, herunder din opsparing til udbetalingen, din indkomst, gæld og dit forventede rådighedsbeløb. Banken vil også kunne rådgive dig om den optimale finansieringsmodel for netop dig.

At sætte sig grundigt ind i boligfinansiering, herunder betydningen af udbetalingen, er et vigtigt skridt på vejen mod at realisere drømmen om egen bolig.

Du kan læse mere om finansiering af huskøb og de forskellige muligheder her.

For officiel information om bolig og flytning, kan du altid besøge Borger.dk.

Information om boligskat og hvad du skal huske, når du køber bolig, finder du på Skat.dk.