Spar penge på dit boliglån: Guide til nedkonvertering
juni 18, 2025
Spar penge på dit boliglån: En guide til nedkonvertering
Drømmer du om lavere månedlige udgifter? Hvis du har et fastforrentet realkreditlån, og boligrenterne er faldet, så er ‘nedkonvertering’ et ord, du bør kende. Det lyder måske teknisk, men i virkeligheden er det en smart måde at justere dit lån på, så det passer bedre til den nuværende renteudvikling.
Hos NemGuide.dk vil vi gerne gøre din privatøkonomi nemmere at navigere i. Derfor har vi samlet den vigtigste viden om nedkonvertering, så du kan vurdere, om det er noget for dig.
Hvad er nedkonvertering af realkreditlån?
Helt simpelt forklaret er en nedkonvertering, når du skifter dit nuværende fastforrentede realkreditlån ud med et nyt fastforrentet realkreditlån, der har en lavere rente. Du bliver altså i den trygge fastforrentede lånetype, men får glæde af de lavere renter på markedet.
Forestil dig, at du tog dit lån, da renterne var høje. Hvis renterne siden er faldet markant, kan du potentielt opnå en lavere rente på et nyt lån. Ved at nedkonvertere “lukker” du dit gamle, dyre lån og optager et nyt, billigere lån i samme realkreditinstitut eller hos en anden udbyder.
Hvornår kan det betale sig at nedkonvertere?
Spørgsmålet om “hvornår” er afgørende, når det kommer til nedkonvertering. Det er ikke altid fordelagtigt, så det kræver en smule timing og analyse. En generel tommelfingerregel, som understøttes af flere kilder, heriblandt Mybanker og Realkredit Danmark, er, at en nedkonvertering typisk anbefales, når:
Renten på et sammenligneligt nyt fastforrentet lån er faldet med 1-1,5 procentpoint eller mere sammenlignet med renten på dit nuværende lån.
Dette spring i renten er ofte det, der skal til for, at besparelsen på den månedlige ydelse opvejer de omkostninger, der er forbundet med at lægge lånet om.
Andre faktorer spiller også ind. Ofte ser man, at det er mest relevant for lån med en vis størrelse, da omkostningerne er mere spredt ud over et større lånebeløb. Nogle realkreditinstitutter nævner for eksempel en restgæld på minimum 750.000 kr., men selv med et lidt mindre lån kan det potentielt betale sig, hvis rentefaldet er stort nok.
Hvad er fordelene ved en nedkonvertering?
Den mest umiddelbare og mærkbare fordel ved en nedkonvertering er en lavere månedlig ydelse på dit realkreditlån. Med en lavere rente skal du betale mindre i renteudgifter hver måned, hvilket frigiver penge i din husstands budget. Disse penge kan du bruge på lige, hvad du har lyst til – opsparing, forbrug eller måske ekstraordinære afdrag på andre lån.
Udover den lavere ydelse kan en nedkonvertering i nogle tilfælde også give mulighed for at øge afdragsdelen af din månedlige betaling, uden at din samlede ydelse stiger markant. Dette betyder, at du potentielt kan nedbringe din restgæld hurtigere på sigt, selvom restgælden umiddelbart stiger i forbindelse med selve omlægningen (mere om det nedenfor).
Er der ulemper ved en nedkonvertering?
Ja, det er vigtigt at være opmærksom på, at en nedkonvertering også indebærer omkostninger og en umiddelbar stigning i restgælden. Når du omlægger dit lån, skal du betale for en række ting:
Kurstab: Dit eksisterende lån er baseret på obligationer. Når du indfrier det, sker det typisk til kurs 100, selvom obligationens markedskurs kan være højere, hvis renten er faldet. Differencen er et kurstab. Det nye lån optages også til en bestemt kurs, som sjældent er 100. Forskellen mellem indfrielseskursen og den kurs, det nye lån udstedes til, er en omkostning.
Stiftelsesomkostninger: Der er gebyrer og omkostninger forbundet med at oprette det nye lån hos realkreditinstituttet.
Tinglysningsafgift: Der skal betales tinglysningsafgift til staten for det nye lån.
Disse omkostninger og kurstab betyder, at din restgæld på lånet typisk stiger i forbindelse med en nedkonvertering. Selvom din månedlige ydelse falder, skylder du altså umiddelbart et større beløb væk. Fordelen ved den lavere ydelse skal over tid opveje denne stigning i restgælden for, at omlægningen kan betale sig.
Det er derfor vigtigt at lave en grundig beregning, der tager højde for alle omkostninger og den forventede besparelse over lånets løbetid. Dit realkreditinstitut eller din bank kan hjælpe dig med denne beregning.
Sådan foregår en nedkonvertering – trin for trin
Selve processen med en nedkonvertering kan virke uoverskuelig, men den er faktisk ret ligetil, når man først kender trinnene. Her er en forenklet guide:
Hav et eksisterende fastforrentet realkreditlån: Nedkonvertering er relevant for dig, der allerede har et fastforrentet lån i din bolig. Hvis du har et variabelt forrentet lån (f.eks. F-kort eller Flexlån), gælder andre regler for omlægning.
Overvåg renteudviklingen for fastforrentede lån: Hold øje med, hvordan renterne på nye fastforrentede realkreditlån udvikler sig. Du kan følge med i nyhederne, tjekke realkreditinstitutternes hjemmesider eller tale med din bankrådgiver.
Hvis renten falder tilstrækkeligt (typisk 1-1.5% eller mere), vurder om en omlægning er fordelagtig: Når du ser et potentiale for et markant rentefald, er det tid til at tage kontakt til dit realkreditinstitut eller din bank. De kan lave en konkret beregning for dig, der viser, hvad en omlægning vil betyde for din månedlige ydelse, din restgæld og de samlede omkostninger. Denne beregning er afgørende for at vurdere, om omlægningen kan betale sig for netop dig og din økonomi.
Foretag omlægningen til et nyt fastforrentet lån med lavere rente via realkreditinstituttet/banken: Hvis beregningen viser, at det kan betale sig, sætter du processen i gang via dit realkreditinstitut eller din bank. De håndterer det praktiske med at indfri det gamle lån, oprette det nye lån, tinglysning mv. Du skal godkende de nye lånevilkår, herunder den nye rente og den nye restgæld.
Husk, at du ikke er bundet til at omlægge i det realkreditinstitut, hvor du har dit nuværende lån. Du kan også indhente tilbud fra andre institutter for at sikre dig det bedste tilbud.
Hvor finder du mere information?
At omlægge sit realkreditlån er en stor beslutning. Det er altid en god idé at søge rådgivning, før du træffer et valg. Dit realkreditinstitut eller din bank er de naturlige steder at starte. Du kan også finde masser af information online. Eksempelvis har BoFinans en komplet guide til nedkonvertering, der kan give dig yderligere indsigt.
En nedkonvertering kan være et effektivt værktøj til at optimere din boligøkonomi og opnå en lavere månedlig ydelse. Ved at forstå processen, fordelene og ulemperne er du godt rustet til at træffe den rigtige beslutning for dig og din familie.
