Mageskifte og familiehandel: En guide til at overdrage ejendom i familien

Hvad er mageskifte og familiehandel?

At overdrage fast ejendom kan virke kompliceret, især når det sker inden for familien eller ved at bytte bolig. Heldigvis findes der særlige regler og processer, der kan gøre det både nemmere og mere fordelagtigt under de rette omstændigheder. Her dykker vi ned i to centrale begreber: mageskifte og familiehandel.

Mageskifte er en form for ejendomsoverdragelse, hvor to parter bytter fast ejendom eller dele heraf. Det er i princippet som at bytte bolig direkte i stedet for at sælge og købe hver for sig. Mageskifte ses ofte i situationer, hvor familiemedlemmer ønsker at bytte bolig, for eksempel for at opnå en bedre beliggenhed eller en boligstørrelse, der passer bedre til livsfasen.

Familiehandel dækker over salg af fast ejendom mellem nærtstående familiemedlemmer. Dette kan typisk være forældre, der sælger til deres børn, eller bedsteforældre, der sælger til deres børnebørn. Formålet er ofte at give den yngre generation mulighed for at overtage familieboligen eller en anden ejendom på favorable vilkår.

Selvom mageskifte og familiehandel er forskellige koncepter, involverer begge typer af handler særlige regler, især når det kommer til prisfastsættelse og tinglysning. At forstå disse regler er nøglen til en succesfuld og problemfri overdragelse.

Mageskifte: Sådan fungerer det at bytte ejendom

Ved et mageskifte bytter to ejere fast ejendom. Dette kan enten være en lige overdragelse, hvor ejendommene byttes uden penge imellem, eller et mageskifte med kontant udligning, hvor den ene part betaler et beløb til den anden for at udligne værdiforskellen mellem ejendommene.

Uanset om der er kontant udligning eller ej, kræver et mageskifte, at der tinglyses et skøde på hver af de ejendomme, der indgår i byttehandlen. Dette sikrer, at ejerskabet registreres korrekt i de offentlige registre.

Processen for tinglysning ved mageskifte følger de samme principper som ved en almindelig bolighandel, men med særlige forhold omkring afgiftsberegningen.

Afgifter ved mageskifte

Når et mageskifte skal tinglyses, skal der betales tinglysningsafgift. Afgiften består af en fast del og en variabel del for hver ejendom.

• Den faste afgift: Denne afgift er et fast beløb pr. skøde. I 2025 udgør den faste afgift 1.850 kr. Da der skal tinglyses et skøde for hver ejendom i mageskiftet, skal den faste afgift betales to gange (én gang for hvert skøde), medmindre visse betingelser for fritagelse for det ene skøde er opfyldt.
• Den variable afgift: Denne afgift udgør 0,6% af afgiftsgrundlaget. Ved mageskifte beregnes afgiftsgrundlaget som ejerskiftesummen eller ejendomsværdien for hver enkelt ejendom. Det betyder, at den variable afgift på 0,6% skal betales af værdien af den ene ejendom og igen af værdien af den anden ejendom.

Du kan finde mere information om tinglysningsafgifter og mageskifte på info.skat.dk eller Tinglysningsrettens hjemmeside.

Hvis der er kontant udligning ved mageskiftet, kan dette beløb også indgå i beregningen af afgiftsgrundlaget, afhængigt af den specifikke situation og hvordan aftalen er struktureret.

Familiehandel: Salg på særlige vilkår

Familiehandel giver mulighed for at sælge fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer på favorable vilkår. Dette er en populær måde at hjælpe næste generation ind på boligmarkedet eller bevare en ejendom i familien.

Hvem er nærtstående familiemedlemmer i denne sammenhæng? Typisk dækker det over:

• Forældre og børn
• Bedsteforældre og børnebørn

Andre relationer kan i visse tilfælde også falde ind under reglerne for familiehandel, men det er altid en god idé at dobbelttjekke de specifikke betingelser.

Prisen ved familiehandel: 15% eller 20% reglen?

En af de største fordele ved familiehandel er muligheden for at fastsætte en købesum, der afviger fra markedsprisen, uden at det udløser gaveafgift for modtageren (barnet/barnebarnet). Dette gøres ved at tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering.

Traditionelt har man anvendt den såkaldte +/- 15%-regel. Denne regel sagde, at man som udgangspunkt kunne fastsætte købesummen til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15%.

Med indførelsen af de nye ejendomsvurderinger er reglerne blevet justeret. Hvis den endelige 2020-vurdering for ejendommen er modtaget, kan prisen ved familiehandel nu fastsættes til den offentlige ejendomsvurdering +/- 20%. Hvis den endelige 2020-vurdering endnu ikke er modtaget, er det som udgangspunkt stadig 15%-reglen baseret på den tidligere vurdering, der gælder.

Det er værd at bemærke, at en overdragelse inden for enten +/- 15% eller +/- 20% reglen betragtes som en skattefri overførsel af værdier fra sælger til køber. Dette er en væsentlig fordel, da en traditionel gave af samme værdi ville udløse gaveafgift.

Du kan læse mere om 15/20%-reglen og dens anvendelse i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger på eksempelvis Videncentret Bolius eller hos en juridisk rådgiver specialiseret i familieoverdragelser.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at Vurderingsstyrelsen eller Skattestyrelsen kan tilsidesætte en aftalt pris, hvis den markant afviger fra markedsprisen, selv hvis den ligger inden for 15/20%-reglen. Dette kan ske, hvis der er særlige omstændigheder ved handlen. Derfor er det altid en god idé at dokumentere handlen grundigt.

Den offentlige ejendomsvurdering er i øvrigt også grundlaget for beregning af boligskat (ejendomsværdiskat og grundskyld), som du skal betale som boligejer.

Sådan foregår processen trin for trin

Processen for både mageskifte og familiehandel involverer flere trin, der sikrer, at overdragelsen sker korrekt og lovligt:

1. Indgå en aftale: Første skridt er at indgå en skriftlig aftale. Ved mageskifte en mageskifteaftale, og ved familiehandel en købsaftale. Aftalen skal tydeligt beskrive de ejendomme der overdrages, den aftalte pris (ved familiehandel) eller eventuel kontant udligning (ved mageskifte), overtagelsesdatoen og andre relevante vilkår for handlen.
2. Fastsæt handelsprisen (ved familiehandel): Hvis der er tale om en familiehandel, skal købesummen fastsættes i overensstemmelse med reglerne for familiehandel og den offentlige ejendomsvurdering (+/- 15% eller +/- 20%).
3. Udarbejd skøde(r): Der skal udarbejdes et eller flere skøder – ét for hver ejendom der overdrages. Skødet er det dokument, der beviser det nye ejerskab. Skødet skal indeholde oplysninger om ejendommen, de nye ejere, og handelsvilkårene.
4. Anmeld skøde(r) til tinglysning: Skødet eller skøderne skal anmeldes digitalt til Tinglysningsretten. Tinglysningen er en offentlig registrering af ejerskiftet, som sikrer, at dine rettigheder som ny ejer er beskyttede. Du kan anmelde digitalt via Tinglysning.dk.
5. Betal tinglysningsafgifter: I forbindelse med anmeldelsen til tinglysning skal du betale de relevante tinglysningsafgifter (fast og variabel afgift), som beskrevet tidligere.
6. Håndter eventuel kontant udligning (ved mageskifte): Hvis der er aftalt kontant udligning ved et mageskifte, skal dette beløb overføres mellem parterne som aftalt.

Det er en god idé at få professionel hjælp til at navigere i processen, især når det gælder udarbejdelse af aftale og skøde samt beregning af afgifter korrekt.

For en mere dybdegående forklaring af mageskifte, kan du eventuelt læse videre på Din-Bolighandel.dk.

Hvorfor vælge mageskifte eller familiehandel?

Der kan være flere gode grunde til at vælge en af disse overdragelsesformer:

• Bevaring af ejendom i familien: Familiehandel er en effektiv måde at lade en ejendom blive i familiens eje på favorable vilkår.
• Forenklet prisfastsættelse (familiehandel): Reglerne omkring +/- 15/20% af den offentlige vurdering giver et klart udgangspunkt for prisen, hvilket kan forenkle forhandlingerne.
• Skattefri formueoverdragelse (familiehandel): Muligheden for at overdrage ejendommen inden for 15/20% reglen giver en skattefri måde at overføre værdier på, som ellers ville være beskattet som gave.
• Passende bolig ved mageskifte: Mageskifte kan være en god løsning, hvis to parter simpelthen har en bolig, der passer bedre til den andens behov, og ønsker at bytte uden om det traditionelle boligmarked.
• Potentiel besparelse (mageskifte): I visse situationer kan tinglysningsafgiften ved mageskifte være lavere end ved to separate handler, men dette afhænger helt af de konkrete omstændigheder og værdierne på ejendommene.

Vigtige overvejelser og professionel hjælp

Selvom reglerne for mageskifte og familiehandel kan virke ligetil, er der mange detaljer, der skal håndteres korrekt. En fejl i aftalen, skødet eller tinglysningen kan have store konsekvenser.

Derfor anbefales det kraftigt at søge professionel rådgivning hos en boligadvokat, en uvildig tredjepart, en valuar eller en anden specialist med erfaring inden for området. De kan hjælpe med at:

• Udarbejde eller gennemgå aftalen.
• Sikre korrekt prisfastsættelse ved familiehandel.
• Udarbejde skøde(r), der lever op til kravene.
• Vejlede om tinglysning og afgifter.
• Håndtere eventuelle særlige forhold ved handlen.

En investering i professionel rådgivning kan spare dig for dyre fejl og sikre, at overdragelsen sker trygt og korrekt for alle parter.

Afsluttende tanker

Mageskifte og familiehandel er værdifulde værktøjer, når fast ejendom skal skifte ejer inden for familien eller via bytte. De tilbyder særlige fordele, men kræver også, at man sætter sig grundigt ind i reglerne for prisfastsættelse og tinglysning. Med den rette viden og eventuel professionel hjælp kan du trygt og effektivt navigere i processen og sikre en god overdragelse.