Indfrielse af realkreditlån: Din guide til friværdi og fradrag

Hvad betyder det at indfri et realkreditlån?

At indfri et realkreditlån lyder måske teknisk, men i bund og grund betyder det, at du betaler din restgæld ud – enten det hele på én gang eller en del af den.

Det kan lyde som en stor beslutning, men det er det faktisk for mange. Det kan have betydning for din boligs friværdi, din månedlige økonomi, og ja, selv din skat.

Forestil dig, at du har taget et realkreditlån for at finansiere dit boligkøb. Over tid betaler du af på lånet, men måske får du en uventet bonus, en arv, eller du sælger en anden ejendom? Her kan det give god mening at overveje at bruge pengene til at indfri en del af dit realkreditlån – det kaldes et ekstraordinært afdrag. Du kan selvfølgelig også vælge at indfri hele lånet på én gang, hvis du har mulighed for det.

Hvorfor indfri sit realkreditlån?

Der kan være flere gode grunde til at overveje at indfri dit realkreditlån:

• Mindre gæld: Den mest indlysende grund er, at du mindsker din gæld. Det giver ofte en følelse af større økonomisk frihed og tryghed.
• Lavere månedlig ydelse: Ved at betale af på lånet reducerer du den restgæld, der skal forrentes. Det betyder typisk, at din månedlige ydelse falder.
• Øget friværdi: Når din gæld i boligen falder, men boligens værdi forbliver den samme (eller stiger), øger du din friværdi. Friværdi er simpelthen forskellen mellem boligens værdi og den samlede gæld i boligen. Jo mere gæld du betaler af, jo mere friværdi opbygger du. Du kan læse mere om friværdi hos Totalkredit.dk.
• Potentiel kursgevinst: Afhængig af hvordan renten har udviklet sig, siden du optog dit lån, kan der være mulighed for at opnå en kursgevinst, når du indfrier. Tænk har en god artikel om, hvordan du kan tjene på en delvis indfrielse.

Sådan foregår indfrielse i praksis

Selve processen for at indfri dit realkreditlån afhænger af, hvilken type lån du har.

Fastforrentede lån: Disse lån kan ofte indfries til kurs 100. Det betyder, at for hver 100 kr. i restgæld betaler du 100 kr. for at indfri den del af lånet. Dette er en fordel, hvis kursen på de bagvedliggende obligationer er under 100, da du så reelt køber din gæld tilbage billigere end den oprindelige pålydende værdi.

Variabelt forrentede lån (F-kort, F1, F3, F5 osv.): Indfrielse af disse lån sker typisk til den aktuelle markedskurs på de bagvedliggende obligationer. Her er kursen altså afgørende for, hvor meget du skal betale for at indfri lånet. Hvis kursen er høj, kan det være dyrere at indfri.

Processen trin for trin:

1. Kontakt din låneudbyder: Start altid med at kontakte din bank eller realkreditinstitut. De kan rådgive dig om dine muligheder, beregne de præcise omkostninger ved indfrielse (fuld eller delvis) og fortælle dig, hvilken kurs der gælder.
2. Vælg indfrielsesmetode: Ofte kan du vælge mellem at indfri til en kommende termin (hvilket ofte er billigst) eller at straksindfri lånet mod et gebyr og til den dagsaktuelle kurs. Din udbyder kan forklare forskellene.
3. Foretag indbetalingen: Når aftalen er på plads, skal du overføre det aftalte beløb til din låneudbyder.

Husk rentefradraget: Skat og realkreditlån

En vigtig faktor, når du overvejer indfrielse, er rentefradraget.

Du får automatisk fradrag for renter og bidrag på dit realkreditlån. Dette fradrag nedsætter din skattepligtige indkomst og dermed din samlede skat.

Skatteværdien af rentefradraget for negativ nettokapitalindkomst er forskellig alt efter størrelsen på dit fradrag:

• For de første 50.000 DKK i negativ nettokapitalindkomst (100.000 DKK for ægtepar) er skatteværdien ca. 25,1%.
• For beløb over denne grænse er skatteværdien ca. 33,6%.

Kilde: Skat.dk

Når du indfrier en del af dit lån, falder dine renteudgifter. Det betyder, at dit rentefradrag også falder, hvilket kan påvirke din samlede skat. Det er vigtigt at medregne denne effekt i dine overvejelser.

Belåningsgrænser og friværdi

Når du oprindeligt tog dit realkreditlån, var der en grænse for, hvor meget du kunne låne i din boligs værdi. For en ejerbolig kan du typisk låne op til 80% af boligens værdi som realkreditlån. For et fritidshus er grænsen typisk 75% (kilde: Realkredit Danmark, Danske Bank). De resterende procent skal typisk finansieres med et banklån eller egen opsparing.

Ved at indfri en del af dit realkreditlån øger du din friværdi og mindsker din belåningsgrad. Dette kan potentielt give dig mulighed for at optage nye lån i din friværdi i fremtiden, hvis du får brug for det, for eksempel til ombygning eller andre investeringer.

Overvejer du en større indfrielse, kan det også være en god idé at tale med din bank om, hvordan det påvirker din samlede økonomi og fremtidige lånemuligheder. Du kan også finde mere dybdegående information om indfrielse af realkreditlån hos f.eks. Finanshuset Fredensborg.

Er indfrielse det rigtige for dig?

Beslutningen om at indfri dit realkreditlån afhænger af din personlige økonomi, dine fremtidsplaner og din risikovillighed. Der er fordele og ulemper, og det, der er rigtigt for én person, er ikke nødvendigvis rigtigt for en anden.

Det er altid en god idé at få rådgivning fra din bank eller et uafhængigt økonomisk rådgiver, så du træffer den beslutning, der passer bedst til netop din situation. De kan hjælpe dig med at regne på effekten af indfrielse, herunder betydningen for din månedlige ydelse, din friværdi og dit rentefradrag.

Husk, at viden er første skridt mod en sundere privatøkonomi. Ved at sætte dig ind i mulighederne for indfrielse er du allerede godt på vej!