Ejerskifteforsikring: Din tryghed ved bolighandel i Danmark

Hvad er en ejerskifteforsikring, og hvorfor er den vigtig?

At købe eller sælge bolig er en stor beslutning, og for de fleste er det den største investering i livet. Derfor er det afgørende at have styr på de potentielle faldgruber. En central del af sikkerheden i en dansk bolighandel er ejerskifteforsikringen.

En ejerskifteforsikring er en frivillig forsikring, der dækker skjulte skader og forhold, som kan føre til umiddelbare skader på ejendommen, og som var til stede, da du overtog boligen, men som ikke fremgik af den obligatoriske tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Den kan tegnes for både ældre huse og nybyggeri.

Som køber giver ejerskifteforsikringen dig ro i maven. Den beskytter dig mod uforudsete, dyre reparationer af skader, du først opdager, efter du har overtaget nøglerne. Uden en ejerskifteforsikring risikerer du selv at skulle betale for udbedring af disse skjulte fejl.

For sælgeren er ejerskifteforsikringen mindst lige så vigtig. Ved at følge den såkaldte Huseftersynsordning kan sælgeren nemlig fritages for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen.

Hvordan fungerer Huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen blev indført for at skabe større tryghed og klarhed for både køber og sælger på boligmarkedet. For at en sælger kan fritages for det omfattende 10-årige ansvar for skjulte fejl, skal visse betingelser opfyldes:

• Sælger skal få udarbejdet en tilstandsrapport af en autoriseret byggesagkyndig. Tilstandsrapporten beskriver bygningens synlige skader og tegn på skader.
• Sælger skal få udarbejdet en elinstallationsrapport af en autoriseret elinstallatør. Rapporten gennemgår boligens elinstallationer og vurderer deres sikkerhed og funktionsdygtighed.
• Sælger skal indhente tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien til køberen.

Hvis sælger opfylder disse tre punkter, overgår ansvaret for de skjulte fejl (som ikke er nævnt i rapporterne) fra sælger til ejerskifteforsikringen – forudsat at køber vælger at tegne forsikringen.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen typisk?

Ejerskifteforsikringen dækker som nævnt skjulte skader, der var til stede på overtagelsesdagen, men som hverken fremgik af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Det kan typisk være skader som:

• Skjulte svampe- og insektangreb.
• Alvorlige fejl ved bygningens konstruktion (tag, vægge, fundament), der ikke var synlige eller beskrevet.
• Forhold der medfører fare for bygningens bestandighed eller beboernes sikkerhed og sundhed.
• Ulovlige bygningsindretninger, der kræver lovliggørelse, og som ikke var nævnt.
• Fejl ved VVS-installationer, der ikke var umiddelbart synlige.

Det er vigtigt at læse forsikringsbetingelserne grundigt, da dækningen kan variere mellem selskaber. Forsikringen dækker som standard i 5 år, men kan ofte udvides til 10 år.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen IKKE?

Der er også en række forhold, som en ejerskifteforsikring normalt ikke dækker:

• Skader og fejl, der er beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
• Forhold der skyldes almindeligt slid og ælde.
• Fejl ved installationer uden for selve bygningen (f.eks. kloakledninger i jorden uden for fundamentet).
• Kosmetiske skader, der ikke påvirker bygningens funktion eller bestandighed.
• Skader der opstår efter overtagelsesdagen (disse dækkes typisk af en almindelig husforsikring).
• Byggeskadeforsikring (som dækker grovere byggesjusk ved nybyggeri – læs mere om forskellen på byggemagasin.dk). Bemærk, at Byggeskadeforsikring er en tingsforsikring, hvor ejerskifteforsikring er en ansvarsforsikring.
• Eventuelle krav fra køber, som sælger fortsat måtte have ansvar for, hvis køber ikke vælger at tegne ejerskifteforsikringen. Her kan en sælgeransvarsforsikring være relevant for sælger.

Processen kort fortalt

Typisk forløber processen med ejerskifteforsikring således:

1. Sælgeren sætter boligen til salg og bestiller en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport som en del af Huseftersynsordningen.
2. Sælgeren indhenter tilbud på en ejerskifteforsikring fra forskellige selskaber.
3. Sælgeren præsenterer rapporterne og forsikringstilbuddene for den potentielle køber og tilbyder at betale halvdelen af den billigste præmie for en standardforsikring.
4. Køberen gennemgår rapporterne og tilbuddet på forsikringen. Det er købers ansvar at beslutte, om forsikringen skal tegnes, og i hvilket selskab. Køber kan vælge en forsikring med udvidet dækning eller længere løbetid mod selv at betale merprisen.
5. Hvis køber vælger at tegne ejerskifteforsikringen, og sælger har opfyldt sine forpligtelser, fritages sælger for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl.
6. Hvis køber fravælger ejerskifteforsikringen, bevarer sælger som udgangspunkt sit 10-årige ansvar for skjulte mangler, der ikke er nævnt i rapporterne.

Det er altid en god idé for både køber og sælger at sætte sig grundigt ind i betingelserne og processen. Du kan finde mere dybdegående information og guides online, f.eks. hos Bolius, der har en udførlig guide til ejerskifteforsikring.

Værd at overveje

Selvom ejerskifteforsikringen er frivillig, vælger langt de fleste at tegne den. For køber er det en vigtig sikkerhed mod uforudsete udgifter. For sælger er det en måde at fraskrive sig et potentielt stort og langvarigt ansvar.

Indhent altid flere tilbud på ejerskifteforsikring for at sammenligne pris, dækning og betingelser. Vær opmærksom på selvrisikoens størrelse og forsikringens maksimale dækningssum.

En bolighandel kan virke kompleks, men med de rette forberedelser og forståelse for de involverede rapporter og forsikringer som ejerskifteforsikringen, kan du skabe et trygt grundlag for din boligdrøm.

Du kan finde mere generel information om bolig og flytning på Borger.dk.