Din guide til finansiering af drømmeboligen: Udbetaling, realkredit og banklån
juni 15, 2025
Forestil dig at stå med nøglerne til dit helt eget hjem – et sted, hvor du kan skabe minder, indrette præcis som du vil have det, og føle dig rigtig hjemme. Drømmen om at købe hus eller lejlighed er noget, mange danskere deler, men vejen dertil kan virke lidt uoverskuelig, især når det kommer til finansieringen. Hvad betyder realkreditlån, banklån, og hvor meget skal man egentlig selv have i hånden?
Her hos NemGuide.dk vil vi gerne gøre finansiering af dit boligkøb mere forståeligt og mindre skræmmende. Det er faktisk baseret på nogle ret klare principper, som vi vil gennemgå for dig, så du føler dig bedre rustet til mødet med banken og realkreditinstituttet.
Den typiske finansieringsmodel – De 3 ben
Når du køber bolig i Danmark, skrues finansieringen næsten altid sammen af tre forskellige dele. Tænk på det som tre ben, der bærer din boliginvestering:
Din egen udbetaling: Dette er den del af købesummen, som du selv skal betale kontant.
Et realkreditlån: Dette er den store del af lånet, som optages med sikkerhed i selve boligen via et realkreditinstitut.
Et banklån (restfinansiering): Dette er den resterende del af finansieringen, som du låner i din bank.
Lad os se nærmere på, hvordan disse tre dele typisk fordeles, og hvad de hver især indebærer.
Din egen udbetaling: Dit personlige økonomiske fundament
Et helt centralt krav, når du køber bolig i Danmark, er, at du selv skal kunne lægge en udbetaling. Siden 2015 har loven krævet, at du som minimum selv skal finansiere 5% af boligens kontante pris. Disse penge skal komme fra din egen opsparing, da banken ikke finansierer denne del.
Kravet om en minimumsudbetaling på 5% er indført for at sikre, at boligkøbere har en solid økonomisk base og ikke låner til 100% af boligens værdi. Det viser banken, at du har været i stand til at spare op, og at du har lagt et personligt engagement i købet. Derudover er de 5% med til at mindske risikoen for både dig og banken, hvis boligpriserne skulle falde en smule.
Eksempel: Hvis du forelsker dig i et hus til 3.000.000 kr., skal du altså som minimum selv have 150.000 kr. klar til udbetalingen (5% af 3.000.000 kr.). Husk dog, at der ofte er yderligere omkostninger (som vi kommer ind på senere), der også skal dækkes af egen lomme.
Realkreditlånet: Den store, tunge løfter
Efter at have dækket de første 5% med din udbetaling, finansieres den store del af boligens pris typisk gennem et realkreditlån. Du kan som hovedregel låne op til 80% af boligens værdi via et realkreditinstitut. For fritidshuse er grænsen typisk 75%.
Realkreditlån er kendt for at være en sikker og ofte billigere form for finansiering sammenlignet med banklån. Dette skyldes, at realkreditinstituttet har meget høj sikkerhed for lånet i form af pant i din bolig. Lånet er baseret på udstedelse af obligationer, og renten følger derfor udviklingen på obligationsmarkedet.
Du kan vælge mellem forskellige typer af realkreditlån, blandt andet lån med fast rente (hvor renten er den samme under hele lånets løbetid) eller lån med variabel rente (hvor renten kan ændre sig). Valget afhænger af din personlige præference for økonomisk forudsigelighed over for potentialet for en lavere startrente.
Realkreditlånet udgør altså langt den største andel af finansieringen og er en essentiel del af boligkøbet for de fleste danskere.
Banklånet: Restfinansiering for de sidste procenter
Når du har lagt din udbetaling (minimum 5%) og optaget realkreditlånet (op til 80%), mangler du stadig at finansiere den resterende del af boligens pris. Denne del – typisk op til 15% af boligens værdi – dækkes af et banklån. Dette lån kaldes ofte for restfinansiering eller efterfinansiering, da det supplerer realkreditlånet og din udbetaling.
Banklånet optages direkte i din bank. Da banken har en lavere sikkerhed i boligen sammenlignet med realkreditinstituttet (realkreditinstituttet har “førstepant” op til 80%), er renten på banklånet som regel højere end på realkreditlånet. Betingelserne for banklån kan variere mere fra bank til bank end for realkreditlån, da realkreditmarkedet er strammere reguleret.
Selvom banklånet er dyrere, spiller det en afgørende rolle i at få den samlede finansiering på plads, da kun de færreste selv kan lægge mere end 5% af købesummen.
Det vigtige rådighedsbeløb: Din økonomiske luft
Udover at se på din indkomst, din gæld og din opsparing, vil banken og realkreditinstituttet lægge særlig vægt på dit rådighedsbeløb. Dette er måske det allervigtigste tal i bankens vurdering af, hvor meget du kan låne.
Dit rådighedsbeløb er det beløb, din husstand har til rådighed hver måned, når alle skatter er betalt, og alle faste udgifter er trukket fra. Når du søger om boliglån, beregner banken dit rådighedsbeløb ved at inkludere de forventede, nye faste udgifter forbundet med boligen – altså terminen på dit realkredit- og banklån, ejendomsskatter, forsikringer, varme, el, vand osv.
Hvad skal pengene bruges til? Dit rådighedsbeløb skal dække alle husstandens variable udgifter. Dette inkluderer alt fra mad, tøj, transport (benzin, offentlig transport), fritidsaktiviteter, opsparing til uforudsete udgifter, ferier, gaver og alt det andet, der gør hverdagen og livet rart at leve.
Banken har minimumskrav til rådighedsbeløbet – typisk et bestemt beløb per voksen og et mindre beløb per barn i husstanden. Disse krav skal sikre, at du efter at have betalt alle faste udgifter stadig har rigeligt med økonomisk luft til en sund og fornuftig hverdag. Et tilstrækkeligt rådighedsbeløb er bankens sikkerhed for, at du ikke kommer i økonomiske vanskeligheder, selv når boligudgifterne er betalt.
Det er en god idé selv at lave et detaljeret budget for at få styr på dit nuværende rådighedsbeløb, og hvad det forventede boligkøb vil betyde for det. Dette viser også banken, at du har styr på din økonomi.
Husk også de ekstra omkostninger ved boligkøb
Når du lægger budget for dit boligkøb, er det vigtigt at huske, at der er flere omkostninger end selve boligens pris og de dertilhørende lån. Disse ekstra udgifter skal du typisk også have penge til fra din egen opsparing – udover de 5% i udbetaling.
De mest almindelige ekstra omkostninger er:
Tinglysningsafgift: En obligatorisk afgift til staten for at registrere dit skøde og din låneaftale officielt i tingbogen.
Salær til advokat eller boligrådgiver: Det er stærkt anbefalelsesværdigt at få en uvildig rådgiver til at gennemgå købsaftalen og de øvrige dokumenter. Deres salær er en omkostning, du selv betaler.
Ejerskifteforsikring: En forsikring der kan dække dig mod uforudsete, skjulte skader ved boligen, som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Denne er frivillig, men for de fleste en rigtig god investering i tryghed.
Eventuelle omkostninger til en byggeteknisk gennemgang: Hvis du vælger at få en byggetekniker til at gennemgå boligen udover tilstandsrapporten.
Disse omkostninger kan variere, men de løber hurtigt op i mange tusinde kroner. Få altid et overslag fra din bank og din rådgiver tidligt i processen.
Er du klar til at tage skridtet mod din drømmebolig?
At købe bolig er en af livets største økonomiske beslutninger, men med den rette forberedelse og forståelse for finansieringen er du godt på vej. Nøglen er at have styr på din egen økonomi, herunder din opsparing og dit budget, og at indlede en god dialog med din bank og et realkreditinstitut.
De kan hjælpe dig med at vurdere din økonomiske situation, beregne præcist hvor meget du kan låne, og rådgive dig om, hvordan den optimale finansiering ser ud for netop dig og din familie. Husk at spørge ind til både realkreditlånets og banklånets betingelser, og hvordan det påvirker dit månedlige rådighedsbeløb.
Vi håber, denne guide har givet dig et klarere billede af, hvordan finansiering af boligkøb typisk fungerer i Danmark. Med god forberedelse er du et stort skridt tættere på nøglerne til din nye bolig!
