Din guide til boligfinansiering: Udbetaling, realkredit og banklån
juni 16, 2025
Drømmen om egen bolig: Sådan bliver den til virkelighed
At købe bolig er for mange en stor drøm. Det er også en af de største økonomiske beslutninger, du kommer til at træffe. Derfor er det vigtigt at have styr på finansieringen, så drømmen ikke pludselig bliver til et mareridt.
I denne guide ser vi nærmere på de vigtigste elementer i boligfinansiering i Danmark: den udbetaling, du selv skal lægge, realkreditlånet, som typisk udgør den største del af finansieringen, og banklånet, der dækker resten. Vi dykker også ned i, hvordan banken vurderer din økonomi, og et særligt punkt om skat på kompensation fra en udlejer – en situation der kan være relevant, hvis du flytter fra lejebolig til ejerbolig.
Udbetaling: Dit fundament for boligkøbet
Når du køber hus, ejerlejlighed eller sommerhus i Danmark, er der ifølge loven krav om, at du selv skal lægge minimum 5 % af købsprisen som en kontant udbetaling. Dette krav blev indført i slutningen af 2015 og gælder for at sikre, at boligkøbere selv har en vis økonomisk andel og ansvarlighed i handlen.
Vigtigt: De 5 % er et minimumskrav til selve købsprisen. Udover udbetalingen skal du have penge klar til en række andre omkostninger, der følger med et boligkøb. Det kan for eksempel være udgifter til:
Tinglysning af skøde og pantebreve
Advokat eller boligrådgiver
Eventuel byggeteknisk gennemgang
Flytteomkostninger
Etablering af lån
Disse ekstra omkostninger kan hurtigt løbe op, så det er vigtigt at budgettere med mere end bare de 5 % til udbetalingen. At have en større udbetaling end minimumskravet kan desuden forbedre dine lånevilkår, da banken ser det som en lavere risiko.
Størstedelen af finansieringen ved et boligkøb sker typisk gennem et realkreditlån. Et realkreditlån er kendetegnet ved at have sikkerhed i selve ejendommen i form af et tinglyst pantebrev. Fordi realkreditinstituttet har denne gode sikkerhed, kan de tilbyde lån med en lavere rente end banklån.
Du kan normalt låne op til:
80 % af boligens værdi, hvis der er tale om et helårshus eller en ejerlejlighed.
75 % af boligens værdi, hvis der er tale om et sommerhus.
Realkreditlån tilbydes med forskellige løbetider, oftest mellem 20 og 30 år. Du kan også vælge perioder med afdragsfrihed, hvor du kun betaler renter og bidrag til lånet. Reglerne for afdragsfrihed og løbetider er fastsat i realkreditlovgivningen og reguleres af myndighederne.
Banklånet: Restfinansieringen
Efter at have lagt din udbetaling (minimum 5 %) og optaget et realkreditlån (typisk op til 80 %), mangler der stadig en del af købsprisen. Denne del, som typisk udgør op til 15 % af købsprisen for helårshuse og ejerlejligheder, skal finansieres på anden vis. Her kommer banklånet – ofte kaldet restfinansiering eller efterfinansiering – ind i billedet.
Banklånet optages i din bank og har ligeledes pant i boligen, men placeres ringere end realkreditlånet i sikkerhedsrækkefølgen. Da banken løber en større risiko end realkreditinstituttet på denne del af lånet, er renten på banklån som regel højere end på realkreditlån. Banklån har ofte også en kortere løbetid, typisk mellem 10 og 20 år.
Finansieringen af dit boligkøb vil altså typisk bestå af en kombination af din egen udbetaling, et realkreditlån og et banklån.
Bankens vurdering af din økonomi: Gældsfaktor og Belåningsgrad
Når du søger om finansiering til en bolig, vil banken og realkreditinstituttet grundigt vurdere din økonomi. De kigger blandt andet på din indkomst, dit rådighedsbeløb og din samlede gæld. To vigtige nøgletal i denne vurdering er gældsfaktoren og belåningsgraden.
Gældsfaktor: Dette tal viser din samlede gæld sat i forhold til din husstands årlige bruttoindkomst. En ofte brugt tommelfingerregel er, at din gældsfaktor ikke bør overstige 4. Det betyder, at din samlede gæld maksimalt må være fire gange din husstands årsindkomst før skat. Bankerne kan dog i visse tilfælde acceptere en højere gældsfaktor (op til 5), særligt hvis du har en robust økonomi og køber en bolig, hvor belåningsgraden er under 60 %.
Belåningsgrad: Dette tal viser, hvor stor en del af boligens værdi du ønsker at finansiere med lån. Et realkreditlån på 80 % svarer til en belåningsgrad på 80 %. Bankens og realkreditinstituttets kreditvurdering påvirkes af, hvor høj belåningsgraden er, da det har betydning for deres sikkerhed.
Bankernes retningslinjer for kreditvurdering, herunder brugen af gældsfaktor og belåningsgrad, skal sikre en forsvarlig udlånspraksis. Du kan finde officielle publikationer om emnet, for eksempel fra Finanstilsynet (PDF).
Skat på kompensation fra udlejer: En særlig situation
Står du i en situation, hvor din udlejer tilbyder dig kompensation for at fraflytte din lejebolig, for eksempel i forbindelse med udlejerens salg eller ombygning af ejendommen? Og er du i tvivl, om denne kompensation er skattepligtig?
Ifølge en afgørelse fra Skatterådet (SKM2007-52-SR) er kompensation, som en lejer modtager fra en udlejer for at opsige en privat beboelseslejekontrakt, som udgangspunkt skattefri for lejeren. Dette gælder, når kompensationen ydes for, at lejeren flytter hurtigt, for forbedringer lejeren har foretaget, lejemålets unikke beliggenhed, eller for at dække lejers højere udgifter til et nyt lejemål.
Det er vigtigt at bemærke, at denne afgørelse vedrører kompensation i forbindelse med private beboelseslejemål. Er du i tvivl om netop din situation, anbefales det altid at søge rådgivning eller kontakte Skattestyrelsen direkte for at få en bindende vurdering.
Når du har styr på de grundlæggende principper for boligfinansiering, er næste skridt at kontakte din bank for at få et overblik over dine muligheder. Banken kan give dig et låne- eller købsbevis, der viser, hvor meget du cirka kan købe bolig for baseret på din økonomi.
Herefter kan boligjagten for alvor gå ind. Når du har fundet drømmeboligen, skal finansieringen falde endeligt på plads, og du skal have styr på alt det formelle. Her er det en rigtig god idé at alliere dig med en uafhængig boligadvokat eller -rådgiver, som kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen og sikre dine interesser i processen.
Du kan finde generel information om bolig og flytning på borger.dk.
Kom godt i mål med din boligdrøm
At købe bolig er en kompleks proces, især når det kommer til finansieringen. Men ved at sætte dig ind i begreber som udbetaling, realkreditlån, banklån, gældsfaktor og belåningsgrad er du allerede godt på vej. Husk at spare op til både udbetalingen og de øvrige omkostninger ved købet, og søg altid rådgivning hos din bank og en uafhængig rådgiver for at sikre, at du træffer de rette beslutninger for din økonomi.
