Drømmen om egen bolig: Sådan finansierer du den i Danmark
At købe bolig er for mange en stor drøm – og en af livets største økonomiske beslutninger. Men hvordan griber man lige finansieringen an i Danmark? Det kan virke uoverskueligt med de mange forskellige lån og regler. Heldigvis er principperne ret ligetil, og i denne guide tager vi dig i hånden skridt for skridt.
Grundlæggende er der to hovedtyper af lån, du vil støde på, når du skal finansiere din ejerbolig i Danmark: Realkreditlån og Banklån. Lad os se nærmere på, hvordan de passer sammen.
De 3 byggesten i din boligfinansiering
Når du køber hus eller ejerlejlighed, bygges din finansiering typisk op af tre dele:
1. Din egen udbetaling (Minimum 5%)
Den første og vigtigste byggesten er din egen opsparing. Ifølge loven skal du som minimum selv kunne betale 5% af boligens købspris som udbetaling. Dette er et fast krav, uanset hvor god din økonomi ellers er. Har du mulighed for at lægge mere, er det ofte en rigtig god idé, da det kan mindske dit lånebehov og dermed dine samlede omkostninger.
2. Realkreditlånet: Rygraden i finansieringen
Realkreditlånet er typisk den største del af din boligfinansiering, og det er ofte her, du får den laveste rente. Et realkreditlån ydes af et realkreditinstitut og er sikret med pant i din bolig.
- Til en ejerbolig (helårsbolig) kan du som udgangspunkt låne op til 80% af boligens værdi med et realkreditlån.
- Køber du et sommerhus, er grænsen typisk 75% af sommerhusets værdi.
Realkreditlån finansieres ved udstedelse af obligationer, hvilket er en af grundene til, at renten ofte er lavere end på banklån. Du kan vælge mellem lån med fast eller variabel rente, og ofte også mulighed for afdragsfrihed i en periode.
3. Banklånet: Det supplerende lån (op til 15%)
Hvis din egen udbetaling er på de lovpligtige 5%, og du optager et realkreditlån på 80% (for en ejerbolig), mangler du stadig 15% af finansieringen. Denne del kan dækkes af et banklån fra din bank.
- Et banklån til bolig, også kaldet boliglån eller efterfinansiering, kan typisk dække den del af købesummen, der ligger mellem 80% og 95% af boligens værdi.
Banklån har generelt en højere rente end realkreditlån og typisk en kortere løbetid. De har oftest variabel rente.
Sådan griber du finansieringen an – Trin for trin
Processen for boligfinansiering følger typisk disse trin:
- Beregn dit behov og din økonomi: Start med at få et overblik over, hvor meget du kan og vil betale for en bolig. Medregn din opsparing til udbetalingen og få en idé om, hvor meget du skal låne. Snak gerne med din bank tidligt i processen for at få en forhåndsgodkendelse eller et lånebevis, så du ved, hvor meget du kan byde.
- Find drømmeboligen: Når du ved, hvad du kan købe for, kan boligjagten begynde!
- Kontakt banken/realkreditinstituttet: Når du har fundet en bolig, du vil købe, skal finansieringen falde på plads. Din bank hjælper dig typisk med både banklånet og formidler kontakten til realkreditinstituttet for realkreditlånet.
- Indhent tilbud: Det er altid en god idé at indhente lånetilbud fra flere banker og realkreditinstitutter. Der kan være forskel på både renter, gebyrer og bidragssatser. En guide til boligfinansiering for begyndere kan give dig et godt udgangspunkt for at forstå de forskellige begreber.
- Vælg det rigtige lån: Sammenlign tilbuddene nøje. Overvej ikke kun renten, men også bidragssatser, gebyrer, lånets type (fast/variabel rente, afdragsfrihed) og din egen risikovillighed.
- Underskriv og færdiggør: Når du har valgt dine lån, hjælper banken og eventuelt en boligadvokat dig med at få papirarbejdet på plads, herunder tinglysning af skøde og pantebreve.
Forskellen på Realkreditlån og Banklån
Selvom begge lånetyper bruges til boligfinansiering, er der væsentlige forskelle:
- Rente: Realkreditlån har historisk set lavere renter end banklån, fordi sikkerheden (pant i boligen) er meget høj, og lånene finansieres via obligationsmarkedet.
- Sikkerhed: Begge lån er sikret med pant i boligen, men realkreditinstituttet har typisk pant før banken op til de 80% (eller 75% for sommerhuse).
- Fleksibilitet: Realkreditlån kan tilbyde fast eller variabel rente samt afdragsfrihed. Banklån har typisk variabel rente og kortere løbetid.
- Formål: Realkreditlån dækker den primære del af boligens værdi (op til 80%/75%), mens banklånet supplerer op til de 95%.
For en mere dybdegående guide til finansiering af huskøb og de forskellige lånemuligheder kan du dykke ned i denne artikel.
Andelsbolig: En undtagelse fra reglen
Det er vigtigt at bemærke, at reglerne er anderledes, hvis du skal købe en andelsbolig. En andelsbolig betragtes juridisk set ikke som fast ejendom på samme måde som et hus eller en ejerlejlighed.
Derfor kan du ikke optage et traditionelt realkreditlån i en andelsbolig. Finansieringen af en andelsbolig sker primært via din egen udbetaling (minimum 5% af andelens pris plus din andel af foreningens gæld) og et banklån (andelsboliglån). Banklånet til en andelsbolig er sikret med pant i din andel af foreningens formue.
Gode råd til din boligfinansiering
- Start i god tid: Undersøg dine finansieringsmuligheder, Før du forelsker dig i en specifik bolig.
- Sammenlign tilbud: Indhent tilbud fra flere banker og realkreditinstitutter for at finde det bedste og billigste lån til netop din situation.
- Vælg låntype med omhu: Overvej din økonomiske situation, din risikovillighed og dine forventninger til fremtiden, når du vælger mellem fast eller variabel rente og afdragsfrihed.
- Budgettér realistisk: Husk at medregne alle omkostninger ved boligkøbet (ejerskifteforsikring, tinglysning, advokat) og de løbende udgifter ved at bo i boligen (ejendomsskat, renovation, forsikringer, vedligeholdelse) i dit budget.
Opsummering
Finansiering af en ejerbolig i Danmark bygger typisk på en kombination af din egen udbetaling (min. 5%), et realkreditlån (op til 80% for ejerbolig, 75% for sommerhus) og et banklån (op til de resterende 15%). Realkreditlån er ofte billigst, mens banklånet supplerer. Andelsboliger finansieres derimod udelukkende med egen udbetaling og et banklån (andelsboliglån). Ved at sætte dig ind i de forskellige muligheder og sammenligne tilbud er du godt klædt på til at træffe de rigtige beslutninger for din boligdrøm.
